Prendre ses responsabilités : difficultés et opportunités actuellement dans l’immobilier commercial 
Aperçu économique

Défis et opportunités dans le marché immobilier commercial actuel

Viser la résilience dans l’immobilier commercial en raison de défis sans précédent

L'auteur

John Murray

Gestionnaire de portefeuille, Immobilier commercial

François Trausch

CEO and CIO of PIMCO Prime Real Estate

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Les banques centrales ont causé aux prêteurs et emprunteurs en immobilier commercial des frustrations permanentes ces dernières années. Dans un effort visant à juguler l’inflation, la Réserve fédérale et ses homologues des autres pays ont effectivement maintenu des taux d’intérêt élevés plus longtemps que prévu. Cela s’inscrivait évidemment dans leur mandat. Toutefois, les emprunteurs en immobilier commercial en ont subi le contrecoup immédiatement, par une hausse de leurs frais financiers et une dégradation de la valeur de leur actif provoquée par l’augmentation des taux d’actualisation et la diminution de la liquidité.

Les taux d’intérêt à court terme semblent avoir maintenant culminé et ceux à long terme commencent à diminuer. On pourrait à tort imaginer que cela augure d’un rebond massif du marché, comme au lendemain de la crise financière mondiale grâce aux mesures d’assouplissement quantitatif. Les hypothèses les plus largement partagées sur les marchés suggèrent, sur la base d’une courbe des contrats à terme pointant vers des taux réels supérieurs de 200 à 300 points de base à leur niveau de 2021, que les taux d’actualisation demeureront élevés de sorte que la valeur des propriétés demeurera 20 à 40 % inférieure au sommet de l’époque.

L’arrivée à échéance dans les deux prochaines années d’un montant cumulé en prêts de 1,5 billion $ aura de profondes implications. Dans un contexte de taux d’intérêt élevés, les coûts d’emprunt et les taux d’actualisation continueront de poser des difficultés. Prêteurs et emprunteurs devront prendre leurs responsabilités. À court terme, nous nous attendons à une détérioration supplémentaire des valorisations et des indices boursiers, avec des prolongations de prêts encore plus difficiles à rationaliser.

Il faut également tenir compte du risque géopolitique. Les conflits en Ukraine et au Moyen-Orient, les tensions entre les États-Unis et la Chine, ainsi que d’importantes élections cette année exacerbent l’incertitude, d’autant plus que le changement climatique alimente des inquiétudes croissantes qui affectent directement l’investissement et le développement de l’immobilier commercial.

Ce manque de visibilité entretiendra les pressions sur la liquidité, mais créera également des occasions sur les différents marchés financiers. Pour ceux qui disposent de capitaux et d’une compréhension des solutions personnalisées, il existe des opportunités sur les marchés privés en dettes garanties et mezzanines ainsi qu’en actions privilégiées. La persistance de la volatilité peut également créer des possibilités de valeur relative dans nos quatre domaines d’investissement immobilier : titres de capitaux propres et de créance, privés ou négociés publiquement. En outre, plusieurs secteurs et régions présentent toujours de l’intérêt, en raison de leurs données fondamentales à long terme, d’où des points d’entrée favorables en ce moment à cause des pressions sur la liquidité subies par l’immobilier commercial dans son ensemble (voir figure 1).

Figure 1: Situation de l’immobilier commercial dans le monde en 2024 comparativement aux perspectives sectorielles et régionales de 2023

Ce tableau synthétise les opinions positives et négatives de PIMCO des différents secteurs immobiliers, compte tenu des tendances aux États-Unis, en Europe et en Asie-Pacifique (à l’exclusion de la Chine), en mai 2003 et mai 2024. Les centres de données continuaient partout dans le monde de bénéficier en mai 2023 de l’IA et de la demande infonuagique. Toutefois, des préoccupations ont émergé depuis, et en mai 2024 l’accès à l’énergie électrique, les répercussions environnementales et la surconstruction aux États-Unis représentaient des aspects négatifs. Dans le secteur de la logistique, le tableau indique une forte demande de location et une offre modérément excessive aux États-Unis, une stabilisation des taux de rendement et une normalisation de la croissance de la location en Europe, et une demande persistante ainsi qu’une hausse des rendements avec une offre excessive dans la région Asie-Pacifique. En ce qui concerne le logement étudiant, le tableau pointe vers une légère croissance aux États-Unis, d’excellentes données fondamentales en Europe et des loyers élevés en raison du manque d’offre en Asie-Pacifique. Toutefois, notons parmi les informations plus négatives les caractéristiques de niche de ce segment aux États-Unis et en Europe, ainsi que les difficultés posées par la concurrence et l’extensibilité en Asie-Pacifique. En ce qui concerne le secteur multifamilial, le logement abordable en comparaison de la propriété immobilière aux États-Unis, la stabilité de la croissance des loyers en Europe et le dynamisme de la location ainsi que les écarts de rendement en Asie-Pacifique figurent parmi les aspects positifs. Sur une note plus négative, citons l’offre excessive dans la Ceinture de soleil, des lacunes en termes de découverte de prix en Europe et une possibilité d’expansion des rendements en Asie-Pacifique. Dans le secteur du commerce de détail, une demande soutenue aux États-Unis, une stabilisation des loyers en Europe et un rattrapage de la demande locative en Asie-Pacifique constituent des aspects positifs. Du côté négatif, le tableau indique un historique de restructuration des loyers aux États-Unis, un faible appétit des investisseurs en Europe et une baisse de moral entourant la croissance du commerce électronique en Asie. Dans le secteur de l’immobilier de bureaux, des escomptes importants aux États-Unis, la poursuite d’un découplage du marché en Europe et l’accélération du retour au travail en Asie-Pacifique représentent des éléments positifs. Dans les aspects négatifs, citons les difficultés des marchés de capitaux aux États-Unis, une phase constante de découverte des prix en Europe et un excès de l’offre, ainsi qu’une hausse des taux de rendement sur fond de faible moral des investisseurs en Asie. 

 
Source : Forums mondiaux d’investissement dans l’immobilier de PIMCO en 2023 et 2024

Ces conclusions ont été compilées à l’occasion du deuxième Forum annuel sur l'investissement immobilier mondial de PIMCO, qui s’est déroulé en mai dernier. À la manière des forums cycliques et séculaires, cet événement réunit des spécialistes de l’investissement du monde entier pour analyser les perspectives à court et long terme de l’immobilier commercial. Les activités de PIMCO dans ce domaine ont peu d’équivalents dans le monde, comptant près de 300 spécialistes des placements qui gèrent un actif d’environ 190 milliards $ sur les marchés publics et privés de titres de capitaux propres et de créance, parmi toutes les catégories de risque.

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Principaux secteurs

CENTRES DE DONNÉES : UNE COURSE À LA PUISSANCE À L’ÈRE DE L’IA

Le boom de l’IA a déclenché une ruée mondiale vers les centres de données et l’énergie verte nécessaires à leur alimentation électrique, le tout comportant par ailleurs d’importants risques pour l’immobilier commercial. À long terme, l’IA pourrait diminuer les besoins en espaces de bureaux et en logements étudiants, tout en baissant la densité de la population urbaine, de sorte que les baux à long terme et les emplacements de second rang paraîtront moins attrayants. Toutefois, le rythme et l’étendue de ces répercussions demeurent flous. (Voir notre article de juin 2024, « Powering the Future: The Strategic Role of Data Centres in the AI Evolution in Europe ».)

Il est évident que la demande de services infonuagiques et d’IA a déclenché une lutte mondiale pour obtenir des capacités en centres de données. Au premier trimestre 2024, les superficies en location à l’échelle mondiale ont généré plus de 1800 mégawatts, sept fois plus qu’il y a à peine trois ans. La croissance ne montre aucun signe de ralentissement et les locataires concluent des ententes à l’échelle de campus entiers, et non plus d’un bâtiment. Le phénomène est amplifié par une quête de souveraineté numérique de la part des gouvernements, c’est-à-dire leur capacité à maîtriser les données critiques, les logiciels et le matériel. Parallèlement, les limites propres à la production d’énergie constituent des contraintes croissantes pour le développement des centres de données à l’échelle mondiale.

Ceux-ci joueront un rôle crucial dans le portefeuille des investisseurs au cours des prochaines années. Il s’agit effectivement d’une infrastructure indispensable qui leur permettra d’exploiter la croissance de l’IA du côté des fournisseurs, sans avoir à parier sur les sociétés qui tireront leur épingle du jeu sur le plan technologique.

CENTRES LOGISTIQUES ET ENTREPÔTS : UNE DEMANDE SÉCULAIRE ENTRETENANT UNE CROISSANCE À LONG TERME

Nous prévoyons que la démondialisation et le commerce électronique continueront d’alimenter une croissance à long terme soutenue pour la demande de centres logistiques et d’entrepôts. Même si celle-ci demeurera conditionnée par des aspects géopolitiques, son évolution semble relativement prévisible, en tout cas pour les activités liées à la numérisation, comme le commerce électronique (voir figure 2).

Figure 2 : Le commerce électronique continue de progresser

Le graphique de la figure 2 représente les ventes en ligne en pourcentage du total des ventes au détail pour 2021 ainsi que les estimations de 2026 en Corée du Sud, en Chine, dans la région Asie-Pacifique, en Australie, aux États-Unis, à Singapour, à Hong Kong, au Japon, en Inde et en Malaisie, ainsi que pour le monde entier, comme prévu par Green Street et CBRE en avril 2024. Les pays ont été présentés dans l’ordre décroissant pour la part de leurs ventes électroniques dans le total des ventes au détail, la Corée du Sud terminant au premier rang avec un ratio de 40 % en 2021 qui est estimé à 50 % pour 2026. À la dernière place figure la Malaisie, où les ventes sur Internet représentaient 10 % du total des ventes au détail en 2021 et potentiellement un peu moins de 20 % en 2026. 

 
Source: Green Street et CBRE, avril 2024

En Europe, la demande ralentit mais les loyers continuent d’augmenter. Le secteur de la logistique, une fois encore, suscite la préférence des investisseurs et pourrait ainsi bénéficier d’un soutien compensant l’amplification actuelle des taux d’actualisation.

Dans la région Asie-Pacifique, les ventes en ligne devraient passer d’environ 20 % du total des ventes au détail en 2021 à près de 40 % en 2026. En outre, la démondialisation continue d’encourager une tendance à la relocalisation dans le territoire national ou dans des pays amis. Le Vietnam et l’Inde profiteront de cette tendance, du fait d’un délaissement de la production en Chine par les sociétés étrangères, tandis que la relocalisation à l’interne profitera au Japon et à la Corée du Sud.

Aux États-Unis, la demande industrielle demeure positive, même si l’absorption nette a ralenti dans les six derniers mois, avec cette année le premier trimestre le plus faible depuis 2012 . Les mises en service ont atteint un point culminant, mais certaines régions à faibles barrières dans la Ceinture de soleil (Sun Belt) se retrouvent avec une nouvelle offre qui pourrait marquer le début d’une phase de plus grande disponibilité des superficies, en particulier parmi les grands bâtiments industriels, puisque dans les dernières années, le développement a surtout concerné des projets de plus de 100 000 pieds carrés.

LOGEMENT MULTIFAMILIAL : UNE FORTE DEMANDE, MAIS UNE REPRISE DÉCALÉE AUX ÉTATS-UNIS

Les perspectives pour les immeubles d’appartements paraissent généralement positives à l’échelle mondiale, en raison d’une demande structurellement soutenue.

En Europe, les loyers augmentent constamment et la tendance ne semble pas prête de ralentir. Une offre limitée, en particulier en raison de la hausse des coûts de construction et d’une réglementation environnementale plus stricte, ne suffit pas à combler une demande importante attribuable à l’accélération du taux de formation des ménages et à l’attrait toujours important des plus grandes métropoles.

En Asie-Pacifique, les prix des propriétés et des loyers augmentent en raison d’un léger déficit de l’offre, avec là aussi un attrait de la ville chez les plus jeunes qui soutient la demande. Les changements démographiques, comme l’avancée de l’âge de formation des ménages et la hausse des foyers d’une seule personne, font en sorte que la population demeure plus longtemps dans un logement de location. De plus, le succès des ensembles communautaires avec accès à des services a soutenu la croissance des résidences thématiques et des logements partagés dans la région.

Aux États-Unis, les perspectives à court terme paraissent un peu moins reluisantes. Il n’y a jamais eu autant de nouvelles copropriétés sur le marché, et le nombre d’appartements dont la construction vient de se terminer s’est élevé à 583 000 l’an dernier, un sommet de 40 ans. Par conséquent, le nombre de logements vacants a augmenté et la valeur des propriétés, déjà affectée par l'amplification des taux d’actualisation, a chuté de plus de 25 à 30 %. Même si les données fondamentales concernant la demande de location à long terme demeurent encourageantes pour les copropriétés, en particulier depuis que la hausse des taux d’intérêt a exacerbé les paramètres de logement abordable, ces pressions à court terme augurent de difficultés pour le secteur aux États-Unis.

Dans l’ensemble, le marché américain devrait se stabiliser en 2026. Les mises en chantier ont diminué en raison de la hausse des coûts et du resserrement des conditions financières. La Ceinture de soleil, soit le tiers du pays, constitue un relais essentiel de croissance. La région héberge déjà la moitié du pays et un solde migratoire positif depuis les autres États, en plus de l’immigration étrangère, contribuera à la vaste majorité de la hausse de la population des États-Unis, laquelle passera de 335 millions à 373 millions de personnes en 2054.

IMMOBILIER DE BUREAUX : DES DIFFICULTÉS, MAIS PAS PARTOUT

Les perspectives demeurent délicates à l’échelle mondiale pour l’immobilier de bureaux. La demande et les mécanismes de découverte des prix comportent toujours certaines limites globalement, avec des valorisations qui restent malmenées puisque les propriétaires d’immobilier commercial et les prêteurs visent à réduire le poids du secteur. La part des bureaux dans les portefeuilles institutionnels d’immobilier commercial est passée de 35 % en 2022 à 29 % aujourd’hui et la tendance n’est pas terminée.

Ces aspects varient toutefois d’une région à l’autre. Les immeubles cossus et écologiques bénéficient d’une demande soutenue dans les quartiers d’affaires de premier plan. Le travail à la maison s’est moins développé qu’ailleurs dans de nombreuses régions d’Europe, là encore en raison de logements généralement plus petits et souvent situés en agglomération, sans compter la qualité des systèmes de transport en commun. Les locataires gardent leurs bureaux plus longtemps qu’ailleurs, car la diversité linguistique, monétaire et réglementaire sur ce continent complique les déménagements des entreprises. Notons que la réglementation énergétique risque de faire baisser très substantiellement l’offre existante et que de nombreux immeubles de bureaux ne respecteront pas les strictes exigences en vigueur en Europe.

Dans la région Asie-Pacifique, la demande d’espaces de bureaux dans les quartiers d’affaires les plus centraux se maintient généralement au niveau de 2021. Cela s’explique par des aspects culturels favorisant davantage le travail au bureau, mais également par des logements plus petits qu’en Occident dans l’ensemble et un trajet quotidien moins long. En Europe, une demande plus forte vise les quartiers d’affaires centraux, en particulier pour des bâtiments permettant de vivre, travailler et se détendre (voir figure 3).

Aux États-Unis, les politiques de réduction des coûts et une tendance plus affirmée de travail à la maison ont fait en sorte que la demande d’immobilier de bureaux a été distancée par la création d’emplois. Nous nous attendons à ce que les prix des propriétés et des loyers, à l’exception des immeubles de catégorie A+, continuent de diminuer, les investisseurs privés demeurant frileux alors que les taux d’actualisation poursuivent leur hausse.

Figure 3 : Les États-Unis en tête du travail à la maison

Le graphique de la figure 3 représente le nombre de jours par semaine de travail à la maison, à partir des données de JLL pour le troisième trimestre 2023 et de CBRE en avril 2024. Dans la région Asie-Pacifique, c’est l’Australie qui mène la tendance, avec en moyenne 1,9 jour de travail à la maison par semaine,suivie de la Thaïlande, de Singapour, du Japon, de la Corée du Sud, de l’Inde et de la Chine, avec en moyenne 0,3 jour par semaine de travail à la maison. En Europe, c’est le Royaume-Uni qui compte le plus grand nombre de jours de travail hebdomadaire à la maison, en moyenne 2,8, suivi par les Pays-Bas, l’Allemagne, la Suisse, la France et la Belgique, soit en moyenne 1,3 jour. En Amérique du Nord, c’est aux États-Unis que le travail à la maison est le plus populaire, avec 3,0 jours par semaine, et seulement 1,4 au Canada. 

 
Source : Greenstreet et JLL, T3 2023

CONCLUSION : EXPLOITER LES OCCASIONS MALGRÉ LES DIFFICULTÉS

L’immobilier commercial se trouve à la croisée des chemins, avec des difficultés colossales, mais aussi des possibilités à foison. Les taux d’intérêt élevés, les tensions géopolitiques et les préoccupations posées par le changement climatique ont créé un contexte délicat et souvent préoccupant pour les emprunteurs et les prêteurs en immobilier commercial.

Toutefois, ces pressions réelles justifient également des solutions financières novatrices et des investissements stratégiques. Pour les investisseurs disposant de capitaux et d’expertise, cette conjoncture constitue un terreau fertile d’opportunités parmi toutes les catégories de financement, en dette garantie ou mezzanine et en actions privilégiées. Les secteurs des centres de données et de la logistique, soutenus par des tendances de fond comme la numérisation et le commerce électronique, offrent des perspectives particulièrement attrayantes.

Ces turbulences nécessiteront de faire preuve de résilience et d’adaptabilité. La capacité à dénicher et exploiter des opportunités cachées sur un marché volatil s’avérera essentielle. En misant sur des thèmes à forte conviction comme la numérisation, la décarbonisation et les évolutions démographiques, tout en exploitant l’expertise approfondie et les capacités mondiales de PIMCO, les investisseurs peuvent faire face aux difficultés actuelles et même prospérer dans ce contexte mouvant pour l’immobilier commercial. Les incertitudes ne manqueront pas, mais l’avenir présente d’excellentes possibilités pour les investisseurs qui prendront leur responsabilité et repéreront le bon moment pour investir.

1 Source : CBRE, mai 2024 
2 Source : PIMCO au 31 mars 2024. En comptant l’actif géré par Prime Real Estate (anciennement Allianz Real Estate une filiale en propriété exclusive de PIMCO et de PIMCO Europe GmbH, qui comprend PIMCO Prime Real Estate GmbH, PIMCO Prime Real Estate LLC ainsi que leurs filiales et sociétés du même groupe. Les professionnels des placements de PIMCO Prime Real Estate LLC fournissent des services, notamment de gestion de placement, à titre également de personnel de Pacific Investment Management Company LLC. PIMCO Prime Real Estate GmbH exerce ses activités indépendamment de PIMCO.
3 Source : datacenterHawk, au 31 mars 2024
4 Source : Green Street et CBRE, avril 2024 
5 Source : Green Street, avril 2024
6 Source : CoStar, au 17 mars 2024
7 Source : U.S. Congressional Budget Office 
8 Source : Pension Real Estate Association Investment Intentions Survey, 2022 et 2024


Déclarations

Toronto
PIMCO Canada Corp.
199 rue Bay, bureau 2050,
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CP 363, Toronto, ON, M5L 1G2,
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